האם כדאי לקחת הלוואה כדי לקנות נדל”ן להשכרה?

בפוסט הקודם ענינו על שאלה נפוצה מאד – האם לקחת הלוואה כדי להשקיע במניות. בפוסט הזה נענה על השאלה השנייה הכי נפוצה – האם לקחת הלוואה כדי לקנות נדל”ן להשכרה.

נדל”ן להשכרה בדרך כלל יהיה דירה או בית פרטי להשכרה לאנשים פרטיים, אך בשנים האחרונות הולך ומתרחב הנוהג לקנות גם משרדים וחנויות להשכרה לעסקים.
כמו בקניית דירה למגורים, גם בקניית נדל”ן להשכרה אתם לא חייבים להביא את כל הכסף מהבית. הרוב המוחץ של המשקיעים שם בעסקה רק חלק מהכסף – הון עצמי ראשוני – ומסתמך על הלוואות כדי לשלם את שאר העסקה (לרוב משכנתאות, אבל לא חייב, אפשר גם הלוואות רגילות).

היתרון ברור: אתם קונים נכס הרבה יותר גדול ויקר ממה שיכלתם לקנות רק עם ההון העצמי שלכם. על נכס כזה תקבלו דמי שכירות יותר גבוהים, ומכאן שהרווח שלכם בעסקה יהיה גדול יותר, וזאת בזכות ההלוואות. זה נקרא בשפה המקצועית “מינוף”, ובעזרתו אתם קונים נכס עם כסף שאין לכם, עם הכסף שהבנק נתן לכם.

הרווח בעסקת מינוף נדל”ן להשכרה הוא משולש:
1. ההכנסות מדמי השכירות גבוהות יותר כי קונים נכס יקר יותר.
2. כיון שרק חלק מהעסקה היא בהון עצמי, התשואה השנתית שלכם באחוזים גבוהה יותר. תשואה זה הרווח בעסקה ביחס להון העצמי שהשקעתם.
3. נוסף על כל אלה אתם מרוויחים גם את עליית ערך הנכס, שגם פה היא גבוהה יותר כי הנכס יקר יותר.

אז אם כך זו עסקה אידאלית, לא? לא בהכרח!

בעסקת מינוף טמונים גם מוקשים מסוכנים. כיון שהמינוף מתבצע באמצעות הלוואות אותן צריך להחזיר לרוב חודש בחודשו, צריכים להתקיים מספר תנאים כדי שהעסקה תהיה כדאית:

1. שהעסקה תהיה רווחית – זה פחות ברור ממה שזה נראה. ההכנסות משכירות הן לא כל הרווח בעסקה. לקניית נכס יש עלויות נלוות משלושה סוגים: (1) עלויות חד פעמיות גדולות כמו עורך דין, תיווך, שיפוץ ומס רכישה, (2) עלויות שוטפות של אחזקת הנכס, ביטוחים ותיקונים, (3) ולבסוף עלויות הריבית על ההלוואות. הרווח מהעסקה הוא ההכנסות פחות כל ההוצאות האלה. מנסיוני חלק מהמשקיעים נוטה לשכוח בחישוב התשואה את כל ההוצאות הרלוונטיות, והרווח שלהם בשטח נמוך יותר ממה שהם חושבים.
2. שהתזרים בעסקה יהיה חיובי – כלומר שההכנסות החודשיות משכר הדירה יכסו את החזרי ההלוואות וכל ההוצאות מהסעיף הקודם. לפעמים זה לא כך, והמשקיע נאלץ להכניס את היד לכיס ולהשלים חודש בחודשו את ההון הדרוש להחזר ההלוואות. זה מצב לא בריא שעלול להפוך את כל העסקה ללא כדאית.
3. שהנכס יושכר כל השנה ולא יהיו בעיות גבייה – הדבר נפוץ יותר בהשכרת משרדים וחנויות אך יכול לקרות גם בנכסים פרטיים. לעתים הנכס יכול לעמוד מספר חודשים עד שיכנס שוכר חדש, ולעתים השוכר נכנס לקשיים כלכליים ולא משלם את שכר הדירה בזמן. שני דברים אלה יכולים להפוך כל עסקה לבעייתית, אך אם בנוסף לקחתם הלוואות כדי לקנות את הנכס, אתם תצטרכו כל חודש להחזיר את ההלוואות מכיסכם עד שימצא פתרון או שוכר.

לסיכום – מינוף בעסקת נדל”ן להשכרה הוא לא דבר רע, ויכול להניב רווחים יפים, אך צריך לעשות אותו בצורה זהירה ונכונה, לבצע את כל החישובים מראש, לקחת בחשבון מצבים של הוצאות חריגות או בעיות גבייה, ולהגיע למסקנה ברורה מה התשואה האמיתית הטמונה בעסקה ומה הסיכונים שלה, והכי חשוב – האם אתם יכולים לעמוד בסיכונים אלו. אתם צריכים להבין אם אתם יודעים לבצע נכון את כל החישובים לבד או שכדאי שתתייעצו עם מתכנן כלכלי מקצועי.